一、引言
在当今数字化时代，服务器在企业运营和个人项目中的作用愈发重要。
为了应对不断增长的数据处理需求，租赁服务器成为一种灵活的选择。
本文将围绕服务器租赁成本，从优惠策略、长远规划和购买决策等角度进行深入探讨，帮助读者更好地理解服务器租赁的方方面面。
二、服务器租赁的优惠策略
1. 定价策略：为了吸引客户，许多服务器租赁服务提供商会采取灵活的定价策略。例如，根据租赁期限的长短，提供不同的折扣。长期租赁的客户往往能享受到更优惠的价格。一些服务商还会根据服务器的配置和性能进行分级定价，以满足不同客户的需求。
2. 套餐选择：服务器租赁套餐的多样性也是优惠策略的重要组成部分。服务提供商会根据客户的需求，提供不同的配置选项，如内存、存储空间、带宽等。客户可以根据自己的业务需求选择合适的套餐，从而节省成本。
3. 增值服务：部分服务器租赁服务商还会提供一系列增值服务，如数据备份、安全监控等。这些服务有助于降低客户的运维成本，提高业务运营效率。在选择服务器租赁服务时，关注这些增值服务及其费用，有助于降低整体成本。
三、长远规划视角下的服务器租赁成本
1. 业务需求预测：在规划服务器租赁时，首先要对业务需求进行预测。了解业务的发展趋势和未来的扩展计划，有助于选择合适的服务器配置和租赁期限。避免因配置过高或过低而导致资源浪费或不足，从而实现成本优化。
2. 供应商选择：选择一个可靠的服务器租赁供应商至关重要。除了价格因素外，还要考虑供应商的服务质量、技术支持、稳定性等方面。长期与稳定的供应商合作，可以节省因服务中断或故障导致的损失，降低运营成本。
3. 资源利用率：提高资源利用率是降低服务器租赁成本的重要途径。通过优化软件配置、提高硬件性能等方式，提高服务器的运行效率。合理规划和分配资源，避免资源浪费，有助于降低长期运营成本。
四、购买决策时的考量因素
1. 成本对比：在考虑购买或租赁服务器时，要进行成本对比。除了初始投入成本外，还要考虑运营成本、维护成本等因素。租赁服务器的初期投入较低，但长期成本可能较高；购买服务器的初期投入较大，但长期运营和维护成本可能较低。根据业务需求和经济状况选择合适的方案。
2. 业务性质：不同的业务性质对服务器的需求不同。一些业务需要高性能、高稳定性的服务器，可能更适合购买；而一些初创企业或试验性项目可能需要更灵活的服务器资源，更适合租赁。
3. 技术支持：无论是租赁还是购买服务器，技术支持都是重要的考量因素。了解供应商的技术支持能力和服务水平，有助于确保服务器的稳定运行和业务的顺利开展。
4. 市场动态：关注市场动态和行业发展状况，有助于把握购买时机。在合适的时机购买或租赁服务器，可以享受到更优惠的价格和更好的服务。
五、结论
服务器租赁成本涉及多个方面，包括优惠策略、长远规划和购买决策等。
在选择租赁或购买服务器时，要根据业务需求、经济状况、市场动态等多方面因素进行综合考虑。
通过合理的规划和决策，实现服务器资源的优化配置和成本的降低。
企业如何制定战略规划？
如何制定战略规划，可以看下经典战略教材《战略管理必读12篇》，里面有很详细与实战的介绍。
有人说战略是“我们的企业未来五年要做到5亿”，这只能算是战略目标，所谓的战略是要解决“是什么”的问题；做战略的时候，一般要解决战略之上的顶层设计，分为三部分，叫愿景、使命、价值观；对于这三个部分来说，他们从社会角色诠释了企业要扮演的角色和行为准则，在这些角色和准则之下，战略就成为“途径”，是实现愿景的手段。
因此，诊断一个企业的时候，在战略层面，首先看它是不是旗帜鲜明的提出了愿景、使命和价值观；然后看战略是否旗帜鲜明的提出，即使旗帜鲜明的提出，是否被宣贯到每个人心中或者是核心人物心中，每个人心中的那句短语是否是理解一致的，那么在日常的行为和事务中，是否体现了这个“中心思想”。
为什么要制定战略？
战略是定位和聚焦思想的外化，一个企业生猛成长，业绩提升了，但如果要从业务导向转向战略成长，变得有秩序，让一分钱都有自己的价值体现，那么战略就起到这个方向和规范作用，它告诉你做的一个动作是否符合战略定位和规范，如果中间出现了意外，如何调整以规避不可预期的意外，或者是让意外变成可控。
如何制定战略？
企业的战略，总体包括5个部分，企业现状、企业目标、企业领导、行业环境、竞争情况；
首先说企业现状。一方面包括企业历史发展，考虑企业发展历史的成功要素，对于接下来的战略定位起到承上启下的作用；其次包括企业优势和机会，具体一个例子来说，某企业要做战略，会首先看它在区域内有没有长期的稳定优势，在产品上是不是有优势，按这个维度下来，接下来战略的定位和立足点就清楚了，第一步就走出去了；
第二，企业目标。
企业目标首先是一个财务指标，那么未来几年要成长为多大规模，这个财务指标就要明确，无论这个目标是多么的空洞，但是一定要有这样的数字；从企业目标看，战略就是一个路径，它成为一种实现现在到未来的手段。
第三是企业家。
对于一个企业家来说，企业是他梦想实现的手段，大企业在发展初期，都无处不在的打着企业家的烙印，从企业价值观到企业发展方向，因此，会经常提到企业生态，其实就是企业家圈子解读，更多是企业家圈子，那些人是内圈人，那些人外圈人，那些势力是起到决定作用的，如何顺势利导，如何借力打力，如何做到疏导，而不是堵塞。
第四是行业环境。
不光是整体行业的发展，因为整个行业的发展对一个企业影响不大，最终影响最大的是区域行业情况，因为一个企业的和区域行业发展最为紧密。
因此，区域经济的行业研究应该是对一个企业战略的重点工作。
第五是竞争情况。
对这个竞争情况，除了要分析核心竞品企业成功要素之外，还要看到在这个竞争环境分布中，机会点在哪里？差异化在什么地方？在产品差异上、渠道差异上、区域区隔上等等；从整个行业的发展来看，竞争是重要的一部分，但主题是竞合。
走错路不可怕，可怕的是不知道自己走错路！反方向定律给了竞争对手二倍速发展机会，结果可想而知！
我们每个人，不管是社交、出行，还是娱乐，平均每人每天接触的强制广告不少于10次。
从电梯广告、商场广告、手机、电脑端广告、户外广告、电台广告等，太多信息介入，消费者选择性成本较十几年前呈几何倍增加。
“定位之父”杰克.特劳特曾提出一个著名的“二元法则”
在一个成熟而稳定的市场上，消费者的心智空间往往只能容纳两个品牌。
如果你的品牌无法在同一品类中做到数一数二，就得重新考虑战略。
品牌存在的几大核心问题：
1、行业竞争激烈，品类标签弱
2、品牌曝光难，流量成本昂贵
3、消费者选择成本高，品牌消费者心智影响力弱
但，即使意识到这些问题，解决它却是难上加难！我们在研究品牌案例和企业决策人之间的关系的时候，发现一个核心的问题，那些“死”了的品牌的企业决策人大部分是用“点式思维”去思考的！
所谓“点式思维”，是指在品牌运营过程中，所提出的解决方案是基于当前阶段诉求的前提下，例如通过提升曝光去解决客流问题，却忽略了创意内容的开发，或通过降低价格来促进成交，却忽略了消费者购买产品的动机或产品能否提供解决客户痛点的能力。
品牌竞争已经从单纯的产品竞争和生产力竞争时代转变成为综合实力的竞争！用过去传统的一套模式已经很难适应当代市场环境。
在综合实力角逐的过程中，大部分企业主在不断试错，为了增加曝光和流量转换在渠道推广和价格上做足了文章，但，缺乏整体的战略规划和战术部署，在执行操作的时候就显得尤其盲目，目标达成率低，很多企业主的“固有思维”和“点式思维”，由于缺乏系统性，导致后期运营投入成本高，成交低，时间一长，团队信心丧失，品牌运营难。
要突破固有思维和点式思维，需要从以下三个方面做突破：
1、企业主本身心智调整：更开放，愿意引进和充分信任专业团队和人才，这是减少试错成本的基础；
2、通过有效练习提升自身认知高度和行业敏锐度，能帮助做更好的决策；
3、学会检验战略的有效性，战略规划分为长期战略规划和中长期战略规划，长期战略规划是建立在充分了解行业发展规律前提下，却又具有行业的前瞻性；而中长期战略规划一定是可执行操作的，建立在企业发展阶段的可实施解决方案，帮助企业团队高效执行。
让战略成为品牌的领路人！
策略的核心目的是减少企业的试错成本，毕竟，时间才是最宝贵的！做策略，我们从不含糊！为了保证策略的有效性，我们从用户底层需求出发，挖掘消费者真正需求！并结合产品设计和新媒体营销，让品牌具有深度影响力！
在战略制定的过程中，我们结合国内优秀的导师顾问团，在近百个实操案例中，总结数十个原创系统模型，从品牌定位到客户成交，真正帮助企业做好战略规划的同时，获取有效流量和提升品牌转换！
论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析
【论文关键词】高房价风险投资 现状对策集团利益房价走势 宏观策略 【论文摘要】房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域，房价过高已是不争的事实，集团利益决定着房价走势，高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制订和实施。
房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是其最重要的一个环节，房地产风险识别就是政府及相关机构提前洞察和发现房地产发展过程中所面临的各种风险，对这些风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险的本质。
本文主要探讨了房地产风险的识别过程、识别方法，并就此提出相应的防范房地产风险的措施。
房地产市场的健康发展与社会的稳定以及百姓的安居有着极其密切的联系。
这是因为对于投机行为，人们已了解其危害，但是对于投资行为的认识并不够。
在论证房地产投资是此轮房价上涨的重要诱因之一，同时也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，本文结合国家近期推出的各项抑制房价过快增长的政策措施，提出针对控制房地产投资和促进楼市理性回归的对策性建议。
本文侧重于研究房地产市场上的投资行为，通过分析我国风险投资发展现状，提出我国风险投资业发展中存在的问题，并对此提出相应的对策。
一、房地产风险的识别与评估 （一）、房地产风险的识别过程房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险事件可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。
参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。
具体识别过程如下：1、确定房地产风险识别的对象。
风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。
2、收集并处理与风险有关的信息。
一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。
但是，一般来说，收集并处理房地产业发展过程中和风险有关的各种信息是很困难的，然而风险事件并不会孤立的出现，总会存在一些和它相关或有间接联系的信息，甚至于一些历史资料都可以作为有用信息。
比如可以收集房地产开发的平均融资率、居民的平均收入及可支配收入、银行不良贷款率等。
3、不确定性的分析与判断。
结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。
4、选择风险识别技术与工具。
针对不同的风险对象，采取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要采取不同技术与工具结合。
5、确定风险事件并分类。
根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险事件，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。
6、预测风险事件的发展过程及结果。
在对风险事件进行分类后，就需要结合相关的实践经验对其进行推断和预测，判断引发风险发生的原因何时出现以及风险何时发生，风险以何种形式出现，出现后的发展过程及会造成的后果等。
7、风险识别报告。
每完成一次房地产风险的识别，都需要在最后提交一份风险识别报告，报告的内容不仅包括房地产业现存的风险清单，还需要提供风险的具体分类、风险发生的原因说明和分析、风险后果及其价值量的表述，甚至于所有风险的控制的优先序列等。
根据不同的风险报告需求，具体房地产风险报告的形式也可以多种多样。
（二）、房地产风险的识别方法 目前流行的风险识别的方法很多，大多是在传统的风险识别方法的基础之上有所发展，主要包括:幕景分析法、头脑风暴法、德尔斐法、筛选——监测——诊断技术、故障树分析法以及市场调查法。
1、幕景分析法。
幕景分析法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。
幕景分析法会像电影镜头一样一幕幕展现当某种因素发生不同的变化时，对整个房地产市场会产生什么影响，影响程度及其严重后果，以供分析人员比较研究。
2、头脑风暴法。
头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，激发创见性，以取得有新意的创意、观点和思想。
3、筛选——监测——诊断技术。
筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择，监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断可能的起因，并对可疑因素进行仔细检查。
由于房地产市场的复杂性和可变性，引起房地产市场风险的因素也是多种多样的，因此一次筛选——监测——诊断过程不能彻底解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，因此这个过程往往需要重复进行。
、4德尔菲法。
德尔菲法又叫专家意见法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。
针对一些原因较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有比较良好的效果。
5、故障树分析法。
故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。
具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。
该法可以将房地产市场面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。
（三）、国际环境分析1、大范围的金融危机。
2008年全球性金融危机的大背景下欧洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已经纷纷宣布降息。
受到国际大形势的影响，截止到2008年底，我国央行降息两次。
全球金融危机带来的经济下滑，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。
未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大大提高。
2、对中国房地产的消极预期，加上普遍存在的流动性危机使许多海外金融机构开始从中国房市撤回资金回自家救火。
这些海外投资机构自2003年开始进人中国的房地产市场，四处出手搜罗优质项目，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。
他们在中国房地产市场赚得钵满盆满后，现在开始通过中介寻找买家，准备出售物业资产了。
如曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利要抛售新天地等最顶尖的豪宅，花旗银行拟出售闪行漕河景苑两幢高层小户型公寓，美林名下的南京西路开发项目正在寻找买家，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售部分此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……这预示着外资机构已经着手准备撤出中国房地产市场，这将使严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”。
二、高房价下的房地产开发商利益分析 （一）、 房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。
高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。
在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下，人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。
房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。
2.扭曲需求，攫取暴利。
2000年后，房产价格连续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向，潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象，这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲，而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。
3.转嫁风险，空头套利。
2003年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。
4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。
2004年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格(许经勇、马原，2005)。
中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性 （二）、高房价下非金融相关产业利益分析 伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。
房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵祥，2005)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。
房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨，甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。
介于上述房地产市场的高度相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。
（ 三）、高房价下相关金融产业部门利益分析 银行不是房地产，房地产也不应当是银行。
时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容的是房地产炒作投机。
我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。
房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖，致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。
但这种紧密必须有个“度”的问题，这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。
既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则，但在有计划的市场经济条件下，国家宏观经济调控任务则显得更为重要。
1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。
站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。
房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的，特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。
但站在国家宏观调控的“度”上，上述现象中的“炒作套利”是默认的，后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向J胜要求。
（ 四）、高房价下相关政府部门的利益分析 政府机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。
公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。
这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。
由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。
又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地)，房地产税也是归政府支配的，因而地方政府对发展房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。
央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。
但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。
当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。
从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。
（五）、高房价下消费者的利益分析 房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者，也是房地产市场各项费用的最终承担者，房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。
另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。
原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”，可能是实际利益也可能是名义利益，其主要取决于其自有房产的出售与否。
对于房屋自住的消费者来说，得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。
房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。
房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。
消费者所发生的分散的、非专业的购买行为，有着较强的可诱导性。
房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益，房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。
正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务，房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利，间接剥夺的是对社会成果的正常享受。
相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合，消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄，作为房地产市场中的弱势群体，在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例，力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小，甚至可以忽略不计。
对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求，自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的，但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下，消费需求表现较多的是购买力的最终决定，特别是当今现实状况，在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。
房地产消费者作为社会税赋的来源，相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。
政府部门为了政绩考核的需要，放弃百姓利益而与开发商的相互应和，共同抬高房价、虚涨房市价格的做法，是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的，是一种对百姓利益不负责任的行为。
三、房价走势与对策 （一）从上述看，除去房屋潜在的购买者，再难找到其他的降价因素。
由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背，很难将其作为宏观调整的目标。
自2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来，多次发布的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。
但就目前的市场条件，房价的理性回落不太现实，其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。
特别是在当前的“消费资金不足，银行买单”的情形下，房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飘升”。
只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持，房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险，并能得到较为高额的投资回报，利益集团的涨价行为便不会停止，消费者的利益就难以保障。
但房价不可能无限地上涨，集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。
消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限，超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。
在房地产的宏观调控的过程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。
房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响，应通过策略的调整给予减少或补足。
房地产市场调控的基本导向应当是，限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少，通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。
（二）“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅，提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。
市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法，利息的调整不可能适用于一切情况。
贷款利息率的上调适用于借款还贷的人群，抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费，对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。
炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取贷款，对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。
银行套利反而被套，是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。
当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例，特别是限制高价房、奢侈房产的贷款比例。
这在宏观调控政策中的力度明显不够。
（三）、房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。
两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。
国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。
1、我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。
2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。
部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。
当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。
2、 传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。
然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。
（1），在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升（3），近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。
投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。
虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。
根据Economist House-price Indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。
由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。
（4），住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。
与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。
当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。
当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。
由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发四、我国可以借鉴德国住房储蓄机构的多元化结构。
德国个人住房融资渠道包括储蓄银行、信贷合作社、建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会等。
从所有制性质来看，有公营、私营、民间合作三种情况。
储蓄银行是由政府建立的国营机构，建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会都有私营和公营两类，而建房信贷合作社是民间合作互助机构。
（一） 防范房地产开发企业的金融风险1、银行信贷风险防范。
加强对房地产开发信贷资金的管理，这对房地产开发企业金融风险防范尤为重要。
央行121号文件规定开发商只有自有资金达到30%，且取得四证的情况下才能向银行取得贷款，这在一定程度上提高了开发商贷款门槛，降低了银行金融风险。
但是，由于信息不对称，银行业在贷给房地产开发企业资金后，很难得知资金流向和使用情况等信息，更难控制资金使用。
而且，房地产开发企业贷款资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构将贷款发放给缺乏资质和信用的开发商则会承担巨大的违约风险。
因此，有必要提高银行等金融机构的信贷监管力度，防止操作上的疏忽或玩忽职守等情况带来的银行信贷风险。
我国银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要时时监控资金流向以避免不良资产的形成。
2、鼓励多元化融资模式。
房地产行业银行信贷集中会给银行业带来很高的风险，同时，也会助长房地产泡沫膨胀，激发潜在的金融危机。
因此，有必要改变房地产开发企业向银行贷款这种单一的融资模式，发展多元化融资模式，这样做可以有效地分散银行业金融风险。
房地产开发企业是资金的需求者，应当更加积极地开拓融资渠道。
房地产开发企业要打破原有的信贷融资模式，根据自身情况努力寻找适合企业发展的融资模式。
同时，通过加强企业自身对资金的管理来提高资金使用效率。
3、房地产投资信托风险防范。
规避投资信托风险可以采取以下办法：一、完善房地产信托相关法律规定。
对房地产信托和其他信托各种操作都要做出明确的法律规范。
另外，与房地产投资信托配套的税收、财会制度等也要做出相应的特殊调整，尽快出台工商登记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。
二、加强信托公司实力和专业能力。
信托产品的风险主要与信托公司抗风险能力和资金实力等有关，因此，专业的房地产投资信托公司能更有效地规避风险。
同时，要鼓励信托公司建立科学的投资决策和风险控制制度。
4、健全我国房地产信用评级制度住房抵押贷款证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押贷款等都需要与信用评级制度配合实施。
美国次贷危机爆发从一定程度上体现出美国现行信用评级制度的执行情况存在缺陷。
我国房地产金融体系缺乏信用评级这一环节，我国金融机构对房地产信贷业务担负着比较大的金融风险。
我国有必要完善现行的信用评级制度。
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什么是整合营销
整合营销（Integrated Marketing）是一种对各种营销工具和手段的系统化结合，根据环境进行即时性的动态修正，以使交换双方在交互中实现价值增值的营销理念于方法。
整合营销就是为了建立、维护和传播品牌，已经加强客户关系，而对品牌进行计划、实施和监督的一系列营销工作。
整合就是把各个独立的营销综合成一个整体，以产生协同效应。
这些独立的营销工作包括广告、直接营销、销售促进、人员推销、包装、事件、赞助和客服服务等。
整合营销是以消费者为核心，重组企业行为和市场行为，综合协调运用各种传播形式，以统一的目标、统一的传播形象传递一致的产品信息，实现与消费者的双向沟通，迅速确立产品品牌在消费者心目中的地位，并在产品品牌与消费者之间建立长期密切的关系，有效地达到广告传播和产品营销的目的。
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