维护费用构成详解
一、引言
在现代社会，无论是企业运营还是个人生活，各种设施、设备、系统的维护费用构成都是一项重要的经济支出。
维护费用构成复杂多样，涵盖了多个方面，如人工费用、材料费用、管理成本等。
为了更有效地管理和控制成本，我们需要深入了解维护费用构成的各个方面。
本文将对维护费用构成进行详细解析，以期帮助读者更好地理解和把握相关内容。
二、维护费用概述
维护费用是指为了保持设施、设备、系统等正常运行而发生的费用。
这些费用包括日常检查、定期保养、故障修复、更新改造等所需的人工、材料、设备和管理成本。
维护费用的高低直接影响到企业的经济效益和个人的经济负担。
因此，对维护费用构成进行深入了解具有重要的现实意义。
三、维护费用构成
1. 人工费用
人工费用是维护费用构成中的重要部分，包括维护人员的基本工资、奖金、福利等。
人工费用的高低取决于维护工作的复杂程度、所需技能水平、地区薪资水平等因素。
为了提高维护工作效率，企业需要对维护人员进行培训和技能提升，以降低人工成本。
2. 材料费用
材料费用指在维护过程中消耗的各类材料、备件、耗材等费用。
材料费用的高低取决于设施的规模、设备的磨损情况、维修项目的复杂程度等因素。
为了降低材料费用，企业需要对材料进行合理的管理和采购，避免浪费和过度消耗。
3. 设备折旧与维护更新费用
设备折旧是指设备在使用过程中的价值损耗，体现为设备价值的逐年减少。
设备折旧费用是维护费用的重要组成部分，其高低取决于设备的购置成本、使用寿命、折旧率等因素。
随着技术的不断进步，设备的更新改造也是必不可少的，由此产生的费用也是维护费用的一部分。
4. 管理成本
管理成本指在维护管理过程中产生的各项费用，包括管理人员的工资、办公费用、差旅费用等。
管理成本的高低取决于企业的管理效率和管理规模。
为了提高管理效率，企业需要加强内部管理，优化管理流程，降低管理成本。
5. 其他费用
除了上述主要费用外，维护费用还可能包括一些其他费用，如外包服务费用、临时用工费用、意外损失费用等。
这些费用在维护过程中可能产生，但其发生频率和金额具有不确定性。
四、维护费用控制策略
为了有效控制维护费用，企业可以采取以下策略：
1. 定期开展设施、设备检查，及时发现并解决问题，避免故障扩大导致的高昂维修费用。
2. 加强维护人员的培训和技能提升，提高维护工作效率，降低人工费用。
3. 实行材料管理和采购制度，确保材料的合理使用和采购，避免浪费和过度消耗。
4. 合理安排维修计划，避免紧急维修产生的高额费用。
5. 加强内部管理，优化管理流程，降低管理成本。
五、结论
维护费用构成复杂多样，包括人工费用、材料费用、设备折旧与维护更新费用、管理成本以及其他费用。
为了有效控制维护费用，企业需要深入了解维护费用构成的各个方面，并采取相应策略进行优化和控制。
通过合理的维护和成本管理，企业可以提高经济效益，实现可持续发展。
物业费包括哪些费用
物业服务成本的构成要素：1、人工费。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；3、物业管理区域绿化养护费用；4、物业管理区域清洁卫生费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧费用；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用
小区物业经营成本和管理成本是什么？
展开全部1、管理人员费用费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。
物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。
其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。
2、公共部分运行费 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。
共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。
在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。
刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。
3、清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用。
又叫“保洁费”。
费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资；清洁用品费用；垃圾清运费用等。
由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。
4、秩序维护费用物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。
费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。
5、绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用。
费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。
普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。
6、其他费用办公费用。
是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。
主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。
物业费怎样测算？
一、物业管理费用测算方法一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。
各项具体费用的测算方法如下：1、 工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。
（1） 基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。
工会经费—按职工工资总额的2%计算。
教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。
社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。
其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。
（3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。
（4）服装费（元/月）按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。
根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。
每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。
该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。
普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。
测算步骤为：（1） 测算公共设施、设备的建造成本公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%（2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费= （3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。
一般公共设施维护费的构成如下：（1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中：电费 = 照明电器的总功率×每日开启时间×30天×电费单价维修费：通常根据以往经验估算得出（2）给排水费用 = 电费 + 维修费，其中：电费 = 给排水设备用电总功率×每日开启时间×30天×电费单价维修费：通常根据以往经验估算得出（3）供配电、发电系统设备维修费（4）消防系统维修费（5）公共建筑道路维修费将上述（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用。
3、电梯费用电梯费用=其中：电梯使用率 = 平均每天开启时间/24。
不同物业电梯使用时间和频率会有差别，可以通过统计方法进行估算，大致在0.3~0.6之间。
电梯年检费 = 年检费总额/12月4、 绿化费绿化费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费及其他费。
可按实际面积匡算出每项费用的年总支出，再分摊到每月每平方米建筑面积中。
每月每平方米建筑面积分摊的绿化费＝5、 清洁卫生费小区清洁卫生费包括清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费和其他费。
各项费用的测算根据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定。
每月每平方米建筑面积分摊的清洁卫生费＝6、 保安费保安费是指封闭小区公共秩序的维护费。
它包括装备费、保安人员人身保险费、保安用房及人员住房租金等。
各项费用根据已往的经验或参照同行业的测算标准确定。
每月每平方米建筑面积分摊的保安费＝ 7、 办公费办公费主要包括：交通费（车辆的蚝油、维修保养、保险养路费用）、通讯费（含电话、电传、手机、电报等）、低质易耗品费（含纸张、笔墨、打印费等）、书报费、广告宣传费、社区文化活动费、办公用房租金、办公水电费、节日装点费、审计费等。
各项费用根据已往的经验综合测算得出。
每月每平方米建筑面积分摊的办公费＝ 8、 固定资产折旧费固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、绿化消防设备及其他设备所提取的折旧费，计算公式：固定资产月折旧额＝每月每平方米建筑面积分摊的折旧费＝9、 法定税收物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费，即：营业税、城市维护建设税和教育费附加。
营业税是按公司经营总收入的5%征收。
按照“以区养区、略有节余”的原则，测算时可按前几项之和为基数，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面积应分摊的数额。
城市维护建设税通常按营业税的7%测算。
教育费附加按营业税的3%测算。
两税一费合计为经营收入的5.5%，测算是可按前几项合计的5.5%计算确定。
具体条例规定请查看当地的物业服务收费管理办法！
