文章标题：市场行情与评估因素——探寻市场动态与深度评价的关系
一、引言
在当今全球化的经济环境下，市场的行情与评估因素紧密相关，共同影响着企业的战略决策与市场表现。
本文旨在深入探讨市场行情与评估因素的关系，从市场动态的监测与深度评价的角度出发，为读者解析二者如何相互关联、相互影响。
二、市场行情概述
市场行情是指某一特定时期内的市场状况与趋势。
它涉及多个方面，包括但不限于供需状况、价格走势、竞争格局等。
了解市场行情对于企业和投资者来说至关重要，有助于其做出正确的战略决策和投资收益预测。
1. 供需状况：随着经济全球化的发展，商品的供需状况日益复杂多变。一方面，供给受生产成本、技术水平、政策环境等因素影响；另一方面，需求则受消费者购买力、消费观念、市场趋势等因素影响。供需双方的力量对比直接影响着市场价格和竞争态势。
2. 价格走势：价格是市场行情最直观的表现之一。受供求关系、宏观经济环境、政策调整等因素影响，价格呈现周期性波动。准确预测价格走势对于企业制定销售策略和投资者进行投资决策具有重要意义。
3. 竞争格局：市场的竞争格局决定了企业在市场中的地位和竞争力。随着市场竞争的加剧，企业需密切关注竞争对手的动态，不断调整战略以适应市场变化。
三、评估因素解析
评估因素是对市场行情进行深入分析时需要考虑的重要因素。
它包括对市场的定性评价和定量评价两个方面。
1. 定性评价：主要包括市场环境、政策环境、行业发展趋势等。这些因素影响着市场的整体走向和企业的发展策略。例如，政策环境的变化可能带来行业发展的机遇或挑战，企业需要密切关注并灵活应对。
2. 定量评价：涉及数据分析和模型预测等。通过收集和分析市场数据，可以了解市场的供需状况、价格走势等。借助数学模型和工具，可以对市场趋势进行预测，为企业决策提供参考依据。
四、市场行情与评估因素的关系
市场行情与评估因素之间具有密切的联系和相互影响。
1. 市场行情是评估因素的基础。评估因素需要从市场行情中获取数据和信息，对市场的动态进行深度分析和评价。只有掌握了准确的市场行情，才能做出有效的评估。
2. 评估因素引导市场行情的发展。通过对评估因素的分析，企业和投资者可以了解市场的趋势和机遇，从而调整战略和决策，引导市场的发展。例如，政策评估可以为企业提前预警政策变化，从而调整战略以应对可能的挑战。
3. 市场行情与评估因素共同作用于市场参与者。企业和投资者在关注市场行情的同时，还需关注评估因素的变化。只有综合考虑二者，才能在激烈的市场竞争中取得优势。
五、结论
市场行情与评估因素密切相关，共同影响着市场的动态和企业的决策。
从市场动态的监测到深度评价的运用，企业和投资者需关注二者的关系，以便更好地把握市场机遇和挑战。
未来，随着科技的发展和大数据的应用，市场行情与评估因素的分析将更加精准和全面，为市场参与者提供更多有价值的参考信息。
六、建议
1. 企业应加强对市场行情的监测和分析，了解市场动态和趋势。
2. 结合评估因素进行深度评价，制定适应市场变化的发展战略。
3. 重视数据收集和分析，提高市场预测的准确性。
4. 关注政策环境变化，及时调整企业战略以适应市场要求。
评估价格的形成受哪些因素的影响?对评估价值的形成起决定性作用的因素是什么?
展开全部1.价格是以价值为基础的;2.价格受供求关系影响,当供应求时,价格上涨,出现卖方市场,当供过于求时,价格下降,出现买方市场;3.价格受客观因素影响,比如地域,时间,气侯等.
在并购活动中影响资产评估的主要因素有哪些
目标公司的并购价格时，主要还是需要依靠该公司的财务数据。
所有的评估方法都是建立在公司的财务数据、公司业绩和市场表现基础之上的，而并购价格是在评估结果的基础上通过双方协商确定的。
当然，一些非财务数据的因素，诸如并购的类型、交易方式的选择等都会对定价产生影响，在某些情况下还会产生非常大的影响。
1.并购目的如果收购方进行并购的目的仅仅是想要得到目标企业的某些设备，而无意继续经营该企业，同时目标企业的财务资料翔实，那么可采用账面价值法。
如果收购方进行并购的目的是为了增加盈利，收购方所看中的是目标企业未来的现金回报，那么适用估算过程最贴近未来经营现金流量的现金流量贴现法，并且还可以用并购后的实际经营数据检验各期的估算值，使评估体系更加优化。
如果收购方进行并购的目的主要是为了降低企业的风险，重置成本法能较多地考虑到市场价格因素和价格周期波动因素以及有形资产的价值，因此可以做为主要的评估方法。
2.目标企业的行业成熟度行业成熟度决定了市场中相同规模、相同盈利状况、相同竞争力水平的可比上市企业现实存在的数量，而这是采用市盈率比较法进行价值评估的前提条件。
只有找到与目标企业相当接近的样本企业，市盈率法才能完全体现市场对目标企业的理性评价。
3.行业特点目标企业的行业特点是进行评估方法选择非常重要的标准。
相对于传统行业，新兴行业和附加值较高行业的风险较大，实物资产通常在企业资产中所占比重较小，因此收购方需要特别考虑这些行业中的企业未来的成长性和各种无形资产在企业发展中所起的作用。
在这些企业里，专利、版权、特许经营权、商誉等无形资产通常会在并购后给企业带来巨大的经济效益，这些从一般财务资料中无法获取的潜在的机会价值在评估中应该予以特别考虑。
一般来说，采用期权定价法、贴现法能够较好地解决无形资产被低估的问题。
4.目标企业的发展前景如果目标企业作为一个整体已经丧失了继续增值的能力或已经没有存续价值，那么可选用清算价格法；如果目标企业所处行业竞争非常激烈，兼并后需投资巨大才能够维持，因而使出资方已经没有持续经营的打算，并购它是另有目的，如目标企业地处黄金地段，并购后可进行房地产开发，此时可采用账面价值法。
5.评估人员的专业水平任何一个成功的企业并购，除了来自于并购交易双方的努力之外，评估机构和评估人员的业务水平也具有很重要的意义。
6.其他不可控因素除了上述因素外，世界经济的发展格局、国家宏观经济的发展状况、市场经济体制的完善程度、法律法规的健全程度、税后优惠政策等来自于企业外界的诸多不可控因素也会影响价值评估方法中各种参数的波动。
收购方在进行企业价值评估时，需要考虑这些不可控因素对评估结果的影响，适当地调整评估体系中各评估方法的权重，对评估体系进行优化和修正。
7.高科技企业的价值评估在这里，高科技企业特指那些成立时间不久的创新企业。
这些高科技企业一般规模小、销售额低，经常尚未盈利，甚至亏损。
由于它们的高成长性和高风险性，对他们的估值成了一件比较有难度的工作。
一般地说，高科技企业成立和经营的历史较短，很多企业在估值时销售收入还非常少，甚至没有利润，企业经营前景有很大的不确定性。
他们有可能在未来超常发展，一跃成为炙手可热的跨国企业，也可能很快就失败而淡出市场。
通常来说，这些企业的资产规模并没有那么重要，它们最重要的资产是技术、专利、技术诀窍等各种无形资产以及这些无形资产所依附的有技能的人员。
高科技企业的发展是否成功，主要取决于产品或服务的研发、生产和市场营销的成本与时机。
在高科技企业进行价值评估时，不仅要看企业的产品、价格、质量、产量、成本，还要看时机，看企业在市场中的竞争态势以及企业所具有的优势。
一些高科技企业非常依赖法律规定的准入制度，如果没有政府有关部门的批准，新的产品无法上市。
因此，这类企业是否有政府的授权，是否有相应许可证明，直接影响企业的价值。
在评估高科技企业的价值时，关注的重点是：企业的能力和创造新的或改进产品及服务的能力；企业保持持续的竞争优势的能力和企业的现金流情况；审查企业的商业计划与预测，检查企业完成产品生产和提高产品质量的成本，根据实际调整其财务预测值；关注关键的技术人员和管理人员的能力，判断他们是否会流失，分析取代他们的成本，研究相关的保密协议和不竞争协议；对于有技术或专利的企业，分析其进行批量生产的成本和时间，这涉及融资、厂房的减少、设备的购买、人员的招聘等；特别要关注能使企业赢利的价格水平和销售能力，了解有关的分销渠道是否畅通；分析企业的期权激励措施的安排，及有关安排对企业价值的影响。
高科技企业的有形资产往往就是几台电脑和几张桌子，因而，对他们的估值比较适合采用经调整的收益法和市场法，资产法不太适合采用。
另外，因高科技企业还没有多少盈利，市盈率法对他们也不适用。
高科技企业也不适合用单期的资本化法，也就是确定适当的收益率，用计算永久年金的方法计算企业价值的方法，因为企业的收益非常不稳定，可能有高速的增长率，随着市场的变化、人员的变化，收益也可能急剧下降。
在实践中，对于创新型的高科技企业估值用的较多的是多期收益折现模型，它可以适应企业收益增长率在不同阶段有非常大差异的情况。
跪求房地产估价中 比较法 收益法 成本法 的公式
没有具体公式1、市场比较法在实际应用中的一点体会 市场比较法是比照在近期发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。
其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，价格围绕价值上下波动。
一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。
市场法具有简单易行、直观易懂的特点，在《房地产估价规范》(GB/T-1999)第5.14条指出：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
可见，市场比较法在房地产估价方法中的重要性，同时，也是运用最多的估价方法之一。
而在实际工作中，我们也发现市场比较法受其评估过程的限制，由其求出的评估价格（比准价格）在某些市场条件下具有其局限性。
因房地产价格不仅受其内在价值的影响，还受其他因素如供需状况、国家有关房地产调控政策、税收政策以及人们的心理预期等的影响。
房地产价格的大幅波动会影响市场法评估结果的可靠性和稳定性。
例如，自2005年以来，国家有关部门虽频频出台房地产宏观调控政策，但广州市房地产市场价格走势并未受到有效的控制，区域内很多二手住宅价格两年内上涨幅度高达30%，该类房地产交易活跃，买卖双方信息对称，市场透明度高，交易效率也较高，完全符合运用市场比较法的条件，我们首选市场法，而我们在运用市场法评估时，是对其在某一个估价时点的价值进行评估，并且一般选定报告有效期为一年。
而在广州这两年的市场环境中，在一年的有效期内，该评估价格显然会逐渐背离市场价格。
因为我们对于该类房地产的评估大多以抵押贷款为目的，若报告有效期内房地产价格快速攀升，则银行等金融机构的风险逐渐降低，反之，若报告有效期内房地产价格快速下跌，则会导致金融机构的风险大幅上升，以上两种情况都会影响评估报告的使用效果，故本人认为，在房地产市场大幅波动阶段，我们在运用市场比较法计算时，最好同时对同类房地产在过去两年内的发展趋势及影响因素作较全面地了解，并据此分析其内在关联，对该类房地产在报告有效期内价格走势作一个定向预测，或在规范允许的范围内减短报告有效期。
这就要求我们平时注意观察、学习，互相交流，增强职业敏感性，积累足够的信息。
但如果在市场因素复杂、难以预测的情况下，也可在报告中做出重要提示。
由以上一点分析可以看出，市场比较法内涵丰富，在运用中，除应严格按照《房地产估价规范》执行，还要结合市场情况和估价人员经验，灵活运用，不断完善，严格估价过程，把关估价结果，提高估算精度。
2、收益法在实际应用中的一点体会收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点的现值，求其之和得出的估价对象房地产价格的一种估价方法。
它是基于预期原理，即未来收益权力的现实价值。
收益法考虑的是未来收益（现金流量），与房地产的过去、现在无关。
而房地产之所以有价值，归根结底是由于房地产能给持有者带来未来收益，因此未来收益是房地产价值的源泉。
在评估实务中，我们首选市场比较法，在不具备市场比较法运用条件的情况下，即考虑该房地产未来收益能否可靠预测和计量，若能，则选择收益法，故收益法也是我们评估工作中最常用的方法之一。
对于能够可靠测定未来收益的房地产项目如酒店、商场、写字楼等商业房产，采用收益法比较适当。
以广州市区内估价对象为例，我们较容易获得它的收益年限和带租约期间收益，而难以把握的是资本化率、租约期之后的收益、收益率的变化等参数。
目前我们通常是采用直接选取法来确定资本化率，其实质也就是理论中的行业基准收益率加物价指数调整法的简化，以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待，对于目前广州地区的房地产投资市场，因其历经二十年的发展已渐趋成熟，该种方法具备良好的可操作性。
关于行业基准收益率的确定会遇到以下问题，是取该区域房地产投资行业的平均投资报酬率还是取特定投资者的投资报酬率？本人认为对于一般估价对象而言，我们无疑应取区域房地产投资者的平均投资报酬率，而对于拥有成熟经验的大房地产投资商，因其本身具备丰富的投资经验，并已形成一套成功的经营模式，从而可在一定的水平上保证较稳定的投资收益，故在评估这类公司拥有的房地产项目时可使用其自身在该区域的房地产投资平均报酬率作为基准收益率，这种确定方法在成本法及假设开法法的计算过程中也同样适用。
另外，不同的评估目的可能从不同的角度来确定折现率，采用收益法评估房地产价值时，首先应注意依据评估目的确定未来收益口径，再根据未来收益口径及其风险确定折现率。
比如酒店企业改制评估房地产价值时，如果从投资者（股东）的角度计算未来现金流量即用营业现金收入减去营业现金支出（包括利息与税费），则折现率取酒店行业的投资者要求的平均投资报酬率或平均权益资本成本率较为妥当。
对于未来非租约收益年限内收益额的预测是一种复杂的过程，此收益额不是历史数据，也不是现实数据，而是未来数据，需要通过预测获得，需要评估人员具备良好的统计学、计量经济学以及市场营销学等方面的相关知识，同时应注意定性分析和定量研究、评估指标与评估环境等的结合。
例如，在我们评估某大型专业市场时，除需要考虑商业房地产的区域因素、个别因素等一般因素外，还要根据大型专业市场的特点，特别注意当地政府对于该类市场有否出台或计划出台限制性或鼓励性政策，还有可替代物业的规划、建设情况等，因为这些因素对该类房地产的未来收益具有重大的影响。
3、成本法在实际应用中的一点体会成本法是指以当前条件下重新构建相同的被评估房地产或类似房地产所需各项费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，扣减其已损耗的价值，确定被评估房地产价值的方法。
由以上定义可以看出，用成本法估价只考虑有形资产价格，没有考虑无形资产的价格，从一定意义上说成本法是房地产抵押评估中最能体现“保守原则”的评估方法。
成本法一般采用房地分离、综合计价的估价技术路线。
在对旧有房地产进行估价时，旧有房地产的价格=土地重新取得价格+旧有建筑物价格。
其中，土地重新取得价格通常采用基准地价系数修正法求得；旧有建筑物价格=房屋重置价×新旧程度(1+各项调节系数)×建筑面积。
在对新建房地产进行估价时，价格主要包括：土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息、利润、税金。
无论是旧有建筑物还是在建建筑物，运用成本法计算时常遇到这样的问题：我们估价人员根据当地建筑工程的社会平均造价水平测算出的建筑物的重置成本与其建设方的实际投入相差较大，例如，本人曾同时对某区域内的两栋结构、层高、面积、用材基本相同的两栋新建大型厂房进行评估，参照本地建安工程经济指标测算出建筑物的重置单价约为1500元/平方米，而根据其中一个委托方提供的数据显示其实际成本为1300余元/平方米，另一个委托方的实际成本则超过2000元/平方米，后者对我们的评估结果表示难以接受，站在委托方的角度，其资产评估价值低于其刚刚投入的成本，提出质疑是可以理解的，但我们必须把握成本法的原则，以社会平均水平为计算依据，有必要的话，可以帮助委托方认真分析超额成本的原因，某区域内现实生活中房地产价格多取决于效用，而非花费的成本。
再例如，在同一供求圈，如果多数房屋采用了普通条形基础，而评估对象由于特殊地质，采用了深桩基础，而其效用并无特殊，则在计算成本时，应扣除采用桩基础较采用普通条形基础多花费的部分造价。
即房地产成本的增加并不一定说明其价值的增加，因此，我们在日常工作中，应注意有些房地产开发者在投资建设过程中，会将随之发生的各种费用计入成本，我们需注意剔出其非必要的部分，只采用“各项必要费用”即客观费用而非实际费用。
以上为本人在工作中的点滴体会，在日常的评估实务中，因估价对象千差万别，而且房地产市场条件也在不断发展变化，我们会随时产生各类疑问，这也说明要做好房地产评估工作，还需我们不断地更新相关知识、信息，也需要更深入地研究、探讨。
