费用包含哪些因素？探究营业费用的全面构成
在商业运营过程中，费用是企业经营成本的重要组成部分。
对于创业者、企业家或管理人员来说，明确了解营业费用包含哪些因素，对于企业的成本控制、盈利管理及决策分析至关重要。
本文将详细解析营业费用的构成因素，帮助读者更全面地理解这一核心商业概念。
一、概述
营业费用是指企业在正常运营过程中产生的各种支出，包括为了获取收入所必需的各项费用。
这些费用反映了企业日常运营的各个方面，是企业盈利分析的重要依据。
营业费用的构成涉及多个方面，包括但不限于以下几个主要方面：
1. 职员薪资及相关福利
员工的薪资和福利是企业营业费用中最大的一部分。
这包括基本薪资、奖金、津贴、股票期权、健康保险、退休福利等。
随着企业的发展和规模的扩大，人力资源成本在总营业费用中的比重会逐渐增加。
2. 租赁与物业管理费用
如果企业拥有自己的办公场所或经营场所，租赁和物业管理费用也是营业费用的一部分。
这包括租金、维护费、设备折旧、保险等。
对于租赁企业来说，这部分费用更是占据相当大的比重。
3. 市场营销与推广费用
为了扩大品牌知名度，吸引更多潜在客户，企业需要投入一定的资金进行市场营销和推广。
这包括广告费、公关费、市场研究费、促销活动等费用。
随着市场竞争的加剧，营销费用在企业营业费用中的比重也在逐渐提高。
4. 运营成本与原材料采购
对于生产型企业来说，运营成本与原材料采购是营业费用的重要部分。
这包括生产设备维护费、原材料采购费、仓储物流费等。
这些费用直接影响到企业的生产效率和产品质量。
二、深入分析营业费用的构成因素
除了上述主要方面，营业费用还包括多个细分项。下面将对其中几个关键因素进行深入分析：
1. 研发与技术投入费用
对于科技企业或需要不断创新的企业来说，研发与技术投入是核心营业费用之一。
这包括研发人员薪资、实验设备费、专利申请费、软件研发费等。
这些投入对于企业的技术创新和竞争力至关重要。
2. 财务费用
财务费用主要包括贷款利息、手续费、汇兑损失等。
企业在运营过程中可能需要借助外部资金，因此财务费用是营业费用的一个重要组成部分。
优化资本结构，降低财务费用，对于企业的盈利能力和稳健发展具有重要意义。
3. 管理与行政费用
管理与行政费用包括企业管理人员的薪资、办公费用、差旅费、会议费等。
这些费用虽然不直接参与企业的生产经营活动，但对于企业的日常运营和组织管理至关重要。
三、总结与策略建议
营业费用的构成复杂多样，涉及企业运营的各个方面。为了有效控制营业费用，提高盈利能力，企业可以采取以下策略：
1.精细化管理：对各项费用进行精细化管理，明确各项费用的产生原因和变动趋势。
2. 成本控制：在采购、生产、销售等各个环节进行成本控制，降低无效支出。
3. 创新投入与优化：在研发、技术投入等方面保持适度投入，提高核心竞争力；同时优化营销和推广策略，提高投入产出比。
4. 资本结构优化：合理调整企业资本结构，降低财务费用负担。
5. 人员培训与管理：提高员工素质和工作效率，降低人力成本。
了解营业费用的构成因素对于企业成本控制和盈利管理至关重要。
通过精细化管理、成本控制、创新投入与优化、资本结构优化和人员培训与管理等策略，企业可以有效控制营业费用，提高盈利能力，实现可持续发展。
管理费用、经营费用、营业费用的区别？三者之间又有着什么必要联系？
当然有区别，管理费用一般是指公司总部的行政费用营业费用一般指销售部门或销售环节的费用经营费用的范围就广了，上述都算（经营费用不是财务专业术语）
企业所得税汇算清缴需要填报什么表格交到国税、地税
企业所得税汇算清缴需要填报，以房地产企业为例，填的表格及填报方法如下：一、主表利润总额计算(1—13行)数据来源于企业的《利润表》，实行企业会计准则的企业，其数据直接取自《利润表》，实行企业会计制度、小企业会计准则的企业，其《利润表》中项目与本表不一致的部分，应当按照本表要求对《利润表》中的项目进行调整后填报。
二、附表一除视同销售收入(13—16行)外，其他数据根据会计核算结果进行填报。
房地产企业涉及销售未完工产品收入作为三项费用调整基数应填入本表第16行, 填报口径=房地产企业销售未完工产品收入-会计上预售转销售收入(可以为负数)。
三.附表二除视同销售成本(12—15行)外，其他数据根据会计核算结果进行填报。
房地产企业涉及销售未完工产品收入作为三项费用调整基数应填入15行，填报口径=房地产企业销售未完工开发产品收入×(1-计税毛利率)-会计上预售转销售收入×(1-对应计税毛利率)(可为负数)。
四.附表三1、本表“账载金额”指纳税人的会计数据;“税收金额”指按税收规定计入应纳税所得额的金额。
需注意的是，不管企业是否发生纳税调整事项，本表的“账载金额”请如实填报。
第2、12、15、16、17、18、21、27、19、43、44、45、46、47、48、49、51行，请先填报相应附表。
2、“调增金额”和“调减金额”一般不应出现负数。
3、第3行“接受捐赠收入”，执行企业会计准则的纳税人接受捐赠收入在会计核算时已计入“营业外收入”，不需调整，执行企业会计制度、小企业会计准则的纳税人计入了“资本公积”科目，需要纳税调整。
接受捐赠收入按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现，除另有规定外，应一次性计入确认收入的当年。
4、第8行“特殊重组”，如果企业发生重组事项符合特殊性重组条件，并选择了特殊重组，应由重组主导方直接向所在地市(地)级税务机关提出备案申请，并提交书面备案资料，市(地)级税务机关核实无误后，报省级税务机关确认。
企业未按规定书面备案的，一律不得按特殊重组业务进行税务处理。
5、第14行“不征税收入”， 如果企业有符合条件的不征税收入，应向主管税务机关备案，而且根据规定，企业的不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除;企业的不征税收入用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除”。
如果企业按不征税收入处理后，在5年(60个月)内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额。
如果企业附表三第14行第4列>0，且第38行第3列=0或为空，则企业应自行确认此项数据填报的合规性。
6、无法取得合法票据问题(1)《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)规定，企业当年度实际发生的相关成本费用，由于各种原因未能及时取得有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额核算;但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。
(2)《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》(国税发[2008]88号)文件规定：不符合规定的发票不得税前扣除;(3)《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》(国税发[2008]80号)文件规定：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定的发票，特别是没有填开付款方全称的发票，不得税前扣;(4)《国家税务总局关于进一步加强税收征管若干具体措施的通知》(国税发[2009]114号)文件要求：未按规定取得合法有效凭证不得税前扣除。
7、第22行“工资薪金支出”，应注意区分工资薪金和劳务报酬，分别属于劳动合同关系和劳务合同关系，属于劳务合同范畴不属于工资薪金支出，合理的工资薪金其合理性的判断可参照国税函〔2009〕3号规定的五条原则，并且应实际发放，并履行个人所得税代扣代缴的申报并取得凭证等。
关于季节工、临时工等费用税前扣除问题。
企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按《企业所得税法》规定在企业所得税前扣除。
其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。
8、第23行“职工福利费支出”，应单独设置账册归集核算。
税前扣除的职工福利费超出工资总额的14%部分应进行纳税调整。
2008年及以后年度发生的职工福利费，应首先冲减2008年以前按照规定计提但尚未使用的职工福利费余额。
企业2008年以前节余的职工福利费，如果改变用途的，应调整增加企业应纳税所得额。
9、第24行“职工教育经费支出”，企业实际发生的职工教育经费可税前扣除，除另有规定外，当年扣除的职工教育经费不超过企业实际发放工资总额的2.5%，超过部分应建立相应台帐便于以后年度结转扣除;2008年度以前计提并在所得税前扣除但尚未使用的教育经费余额，2008年度及以后发生的职工教育经费首先应冲减上述职工教育经费余额。
10、第25行“工会经费支出”，企业实际拨交的工会经费在工资总额2%限额内进行税前扣除。
税前扣除的工会经费应已经实际拨缴并取得《工会经费拨缴款专用收据》或《工会经费收入专用收据》(电子收据)。
自2010年1月1日起，在委托税务机关代收工会经费的地区，企业拨缴的工会经费，也可凭合法、有效的工会经费代收凭据依法在税前扣除。
11、第26行“业务招待费支出”，为生产经营需要而实际发生的业务招待费，按发生额的60%税前扣除，并且扣除额小于营业收入的千分之五，超出部分应进行纳税调整。
所以该行只要有业务招待费支出，必有调增项，如调增金额小于零，请检查是否合规。
请正确区分业务招待费、职工福利费、会务费等支出，避免混淆。
12、第27行“广告费和业务宣传费支出”，税前扣除的广告费和业务宣传费应符合当年销售收入的规定比例，超过规定比例的应建立相应台账便于以后年度结转扣除;申报扣除的以前年度结转的广告费，不超过以前年度结转的余额。
自2011年1月1日起至2015年12月31日，对化妆品制造与销售、医药制造和饮料制造(不含酒类制造，下同)企业发生的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售(营业)收入30%的部分，准予扣除;超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
企业在筹建期间，发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按筹办费的有关规定在税前扣除。
13、第28行“捐赠支出”，未通过获得公益性捐赠税前扣除资格的公益性社会团体、公益性群众团体或者县级以上人民政府及其部门而进行的直接捐赠支出，不得税前扣除;符合条件的公益性捐赠支出在企业年度会计利润总额12%以内的部分准予扣除，超出部分应进行纳税调增;税前扣除的公益性捐赠支出应取得省级以上(含省级)财政部门印制并加盖接受捐赠单位印章的公益性捐赠票据或加盖接受捐赠单位印章的《非税收入一般缴款书》收据联。
新文件：《财政部 国家税务总局民政部关于公布获得2013年度第一批公益性捐赠税前扣除资格的公益性社会团体名单的通知》(财税〔2013〕69号)《财政部 国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2013〕65号)财政部 国家税务总局 民政部关于确认实事助学基金会2013年度公益性捐赠税前扣除资格的通知》(财税〔2013〕22号)国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)14、第29行“利息支出”， 借款费用应准确划分为资本性支出和收益性支出，资产购置建造期间发生借款费用应计入资产的价值，不得在所得税前一次性扣除;向其他企业和个人的借款，应取得借款合同、借据、发票、个人所得税纳税证明等凭证;关联方之间的借款应符合独立交易原则，超过规定债资比例部分的利息费用应按规定进行调增;因投资者投资未到位而发生的利息支出，其相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应付的利息，应进行了纳税调增。
15、除另有规定外，年末应对未实际发生的预提费用进行纳税调整。
总局2011年第34号公告《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》明确：企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算;但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。
企业企业如在汇缴时仍未取得合法票据的，需作纳税调增处理。
房地产特殊政策除外。
16、发生的管理费用、营业费用、财务费用等应符合经营活动常规，发生额与企业规模配比，如企业会议费用、通讯费用、办公用品费用、差旅费用等应符合常规，并留好相关资料备查。
17、营业外支出中税收滞纳金、行政罚款、赞助支出、与收入无关的支出等应进行纳税调增。
在营业外支出中列支的坏账损失，以及固定资产、流动资产、无形资产等资产非正常损失，应经资产损失申报后才能扣除。
18、不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备、坏账准备等准备金支出应做纳税调增;保险企业、金融企业、证券企业、中小企业信用担保机构等提取的国家允许计提的准备金应符合规定比例。
19、企业应正确地将从被批准筹建日起至开始生产经营之日(包括试生产、试经营)期间的费用归集于开办费中，费用归集范围主要包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册费等;企业筹建期不确认为亏损年度，开办费可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定，在不低于3年内分期摊销。
企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
20、不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备、坏账准备等准备金支出应做纳税调增;保险企业、金融企业、证券企业、中小企业信用担保机构等提取的国家允许计提的准备金应符合规定比例扣除新文件：《国家税务总局关于企业维简费支出企业所得税税前扣除问题的公告》(国家税务总局公告2013年第67号))《国家税务总局关于电信企业手续费佣金税前扣除问题公告》(国家税务总局公告2013年第59号)五.附表四1-4列亏损用负数表示，5-11列亏损、盈利均用正数表示。
第6行第10列“本年度实际弥补的以前年度亏损额”如与税务征管系统中的数据不符，不能申报，请与主管税务机关联系。
如主表第23行“纳税调整后所得”小于零，本表第6行第2列本年“盈利额或亏损额”填报“0”。
六.附表五关于符合条件的小型微利企业所得减免申报口径。
对年应纳税所得额低于6万元(含6万元)的小型微利企业，其所得与15%计算的乘积，填报附表五“税收优惠明细表”第34行“(一)符合条件的小型微利企业”，小型微利企业需要经税务机关认定后才可享受优惠。
新文件：《国家税务总局关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第62号)《财政部 国家税务总局关于研究开发费用税前加计扣除有关政策问题的通知》(财税〔2013〕70号)《国家税务总局关于执行软件企业所得税优惠政策有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第43号)《国家税务总局关于电网企业电网新建项目享受所得税优惠政策问题的公告》(国家税务总局公告2013年第26号)七.附表八第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售(营业)收入” 来自于附表一(1)第1行的“销售(营业)收入合计”数额(包含视同销售收入);化妆品制造与销售、医药制造和饮料制造(不含酒类制造)第5行扣除率为30%，烟草企业第5行扣除率为0% 。
八.附表九第3列不需填报，第4列按大类填报，1、3、5列不存在勾稽关系，2、4、6列也不存在勾稽关系。
第7列数据填入附表三对应行次，正数为纳税调增额，负数为纳税调减额。
注意：税法所规定的折旧年限，只是各项资产的最短折旧年限，如企业会计折旧年限长于税收年限，不进行纳税调整。
九.附表十本表仅填报第2、3、5列， 第1、4列不需填报。
十.附表十一本表按被投资企业分别明细填报，用于长期股权投资所得或损失的填报，短期投资所得或损失不在本表反映。
投资损失补充资料不需填报，纳税人发生的投资转让损失在主管税务机关进行专项申报后可一次性在税前扣除。
第5列合计数=附表三第6行第4列;第10列合计数=附表三第7行第3列或第4列;第16列合计数=附表三第47行第3列或第4列。
急需房地产开发公司会计科目有哪些,怎么建账？
房产企业会计科目 一、房地产会计核算科目设计入门 本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。
所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值预备。
1001 现金，这个科目就不用多说了，注重他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。
1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 1002.01 结算户 下设明细 1002.02 贷款专户 一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细 1002.03 按揭保证金户 视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户 这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证实，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。
1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。
1131 应收账款 现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。
1133 其它应收款 留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。
这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。
这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。
1141 坏账准备，基本不用。
1151 预付账款 基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。
1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。
1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。
1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。
1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。
1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。
1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。
1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。
2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。
2111 应付票据 一般不用。
2121 应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相称的重视。
同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。
即用下面的分录： 借：应付账款 贷：银行存款 借：开发成本 贷：应付账款 不要简化成 借：开发成本 货：银行存款[1][2] 这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。
2131 预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。
很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证正确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。
千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。
因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。
在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。
也为你后期项目猜测回款提供一定的依据。
2141 代销商品款不用 2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。
2171 应交税金房地产开发企业没有增值税，在此不表。
房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。
账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。
有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果税务关系好，轻易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。
2176 其它应交款 与其它行业与异。
2181 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。
在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。
二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。
2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简朴的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。
2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。
2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。
2301 长期借款 核算银行贷款。
3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。
4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015 转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常气愤，结果两个部门都会挨骂。
4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。
5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。
关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。
房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。
另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。
房地产行业的税收比较复杂。
需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。
关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。
二、房地产企业资产类会计科目核算 （1）现金 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX 成本类或材料类科目 贷：现金 从银行提取现金 借：现金 贷：银行存款 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款——XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款 ②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票） 借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入 （4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款 收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款 （5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期： 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票借：银行存款 贷：应收票据——XX公司 财务费用 （6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款 贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款 （7）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 （8）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 （11） 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 三、房地产企业负债类会计科目核算 （1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款 以预支款抵冲应付款时 借：应付账款 贷：预付账款 补付其余款时 借：应付账款 贷：银行存款 （2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。
以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款 贷：预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入 借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款 （3）应付工资 开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付工资 贷：现金 结转代扣款项 借：应付工资 贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 管理费用——劳动保险费（长期放假员工） 贷：应付福利费（医务人员）[1][2] （4）应付福利费（按工资总额的14%计提） 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 贷：应付福利费 用现金支付福利费时 借：应付福利费 贷：现金 （5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种） 月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用 贷：应交税金——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税 贷：应交税金——应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税金——XX税 贷：银行存款 （6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款——教育费附加[1][2] 四、房地产企业成本、费用类会计科目核算 （1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用： 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本——土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——土地开发。
②配套设施开发 计算公式： 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发） 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发产品 支付的配套设施开发费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本——配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发 ③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的） 借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款 ④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单） 借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款 自已组织施工的 借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款 或应付账款——应付工程款 应付工资 库存材料或设备[1][2] ⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金 结转开发的间接费用 借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程 （2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋 贷：开发成本——房屋开发 （3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 （4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 （5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。
主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用 发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款[1][2] 五、房地产企业损益类会计科目核算 （1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算 ①在实现营业收入同时收到价款时 借：银行存款 贷：主营业务收入 ②营业收入实现前，价款收取后的。
借：应收账款 贷：主营业务收入 ③预收价款时，待开发完工后再移交使用的 借：银行存款 贷：预收账款 移交使用时 借：应收账款 贷：主营业务收入 借：预收账款 银行存款 贷：应收账款 ④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款 贷：主营业务收入 （2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。
借：银行存款 或应收账款 贷：其他业务收入 （3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转 借：主营业务成本 贷：开发产品 如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品 （4）其他业务支出 （5）主营业务税金及附加 计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 ——应交土地增值税 其他应交款——应交教育费附加 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 其他应交款——应交教育费附加 房地产企业会计科目设置 时间:2010-5-14 6:54:07 来源:徽商会计网 作者:richkj 点击次数:1718 关键词：房地产 企业 开发成本 会计科目 设置房地产企业的主要业务是进行房地产项目的开发及销售。
在会计科目设置上，房地产企业与其他企业相比主要是在房地产开发成本的核算上。
下面将房地产企业主要会计科目设置介绍如下：一、开发成本（一级科目）开发成本的核算是房地产开发企业账务处理的重中之重，主要用于归集房地产开发过程中涉及的直接成本及开发间接费用。
开发成本科目一般根据费用项目设置二级明细科目（见开发成本明细科目表，既考虑核算需要，同时兼顾土地增值税等税收规定），三级明细科目根据需要设置。
此外，还必须对开发成本明细科目进行房地产单个开发项目的辅助核算（如果采用财务软件核算做一下辅助核算设置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多个开发项目的情况下，就麻烦了）。
二、开发产品（一级科目）开发产品科目类似于工业企业的产成品科目，借方归集完工的房地产开发项目的成本贷方反映销售结转的成本，一般根据单个楼盘或单个房地产开发项目设置二级明细科目。
三、预提费用房地产开发项目的建设周期一般都在二年左右，开发成本相关发票的取得时间一般滞后。
根据权责发生制原则，需要按照受益期限、对象，进行费用预提。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，下列预提费用可以税前列支：1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
