市场行情及竞争态势对租金的影响：深度分析与解读
一、引言
随着城市化进程的加速，房地产市场持续繁荣，租金水平受到多方面因素的影响，其中市场行情及竞争态势便是关键因素之一。
本文将从多个角度小哥分析这两个因素对租金的影响，以期为房地产投资者、房东和租客提供有价值的参考信息。
二、市场行情对租金的影响
1. 宏观经济政策影响
国家宏观经济政策对房地产市场具有重要影响，如货币政策、财政政策、土地政策等。
当政府采取宽松的货币政策时，市场上货币供应量增加，可能引发投资热潮，带动房地产市场需求上升，进而推高租金水平。
2. 市场需求与供给关系
市场需求的增长和供给的短缺是导致租金上涨的重要因素。
随着城市化进程的推进，人口不断向城市聚集，租房需求持续增加。
若供给不足，会导致租金水平上升。
反之，如果供给过剩，租金则可能下降。
3. 区域性差异
不同地区的租金水平受到当地经济发展、人口结构、政策导向等多种因素的影响，呈现出明显的区域性差异。
一线城市由于人口密集、资源集中，租金水平普遍较高；而二三线城市则相对较低。
三、竞争态势对租金的影响
1. 房地产市场竞争状况
房地产市场的竞争状况直接影响租金水平。
当市场竞争激烈时，房东为了吸引租客，可能会降低租金以提供更具吸引力的租赁条件。
反之，若市场竞争较小，房东则可能提高租金。
2. 房屋品质与价格竞争
房屋品质和价格是租户选择的重要因素。
高品质的房屋和合理的价格更容易吸引租户。
为了在竞争中脱颖而出，房东需要根据市场情况调整房屋品质和价格策略，以保持或提高租赁率。
3. 地理位置与周边设施竞争
地理位置和周边设施对租金竞争力具有重要影响。
优越的地理位置和完善的周边设施能吸引更多租户，提高房屋的竞争力，从而维持或提高租金水平。
四、市场行情与竞争态势的综合影响
市场行情与竞争态势之间相互作用，共同影响租金水平。
在宏观经济政策利好的情况下，市场需求可能增加，带动租金上涨。
同时，激烈的市场竞争可能导致房东降低租金以吸引租户。
因此，投资者和房东需要密切关注市场动态，灵活调整策略，以应对市场变化。
五、案例分析
以某一线城市为例，近年来，由于政府限制购房政策的影响，部分购房者转向租赁市场，带动租房需求的增长。
同时，该城市经济发展迅速，人口持续流入，进一步推高了租金水平。
在这种情况下，房东为了保持租赁率，纷纷提升房屋品质和提供优质服务，以应对激烈的市场竞争和租户需求。
六、建议与对策
1. 投资者和房东应关注国家宏观经济政策，了解市场走势，以便及时调整策略。
2. 提高房屋品质和服务水平，以吸引更多租户，提高房屋的竞争力。
3. 在地理位置和周边设施方面下功夫，提高房屋的吸引力。
4. 密切关注市场动态，灵活调整租金策略，以应对市场变化。
七、结语
市场行情及竞争态势对租金具有重要影响。
投资者、房东和租客需要密切关注市场动态，了解国家宏观经济政策、市场需求与供给关系、区域性差异等因素的变化，以做出明智的决策。
希望通过本文的分析和探讨，能为读者提供有价值的参考信息。
求商业地产的市场调研方案
谈谈房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。
二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。
一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。
社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。
三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。
消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。
市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。
只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。
商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。
四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。
（3）项目开发策略建议 1、市场细分与目标市场调研； 2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究； 3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。
五、营销策划和销售执行阶段的市场调研 1、宏观经济环境研究 2、 市场供需与竞争对手动态调研 3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研； 4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析； 5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。
六、房地产市场调研程序 （一）调研准备阶段 （二）正式调研阶段 （三）结果处理阶段 调研准备阶段 1、确定调研目标 2、初步情况分析 3、制定调研计划 正式调研阶段 1、确定资料来源 2、确定资料收集方法 3、调查表及调查问卷设计 4、抽样调查 5、现场实地调查 结果处理阶段 1、资料整理分析 2、编写调研报告 七、房地产市场调研方法 （一）调研方法 1、全面调查法 2、重点调查法 3、抽样调查法 （二）资料收集方法 1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集 ①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源 二手资料的收集程序 首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。
最后一步是确定需要收集的原始资料。
只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料 二手资料的来源 1、内部来源： 本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。
2、外部来源 （1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。
（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。
（3）电脑数据库、互联网 （4）企业外部专家 （5）营销调研公司 2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买 3、原始资料的收集方法： （1）访问法：①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查 （2）观察法：①直接观察法 ②间接调查法 （3）实验法
融资租赁公司如何做好市场选择
市场选择的目的市场选择，即选择某个领域作为目标市场。
融资租赁公司需要做好市场选择，方能强化公司在市场中的竞争力。
有利于资源聚焦、专业能力形成及核心竞争力的塑造。
每个公司资源禀赋不同，并且是有限的，将资源投入到特定的、具备相对优势的领域和目标市场，才有可能在该市场形成专业能力（包括市场开拓能力、风控能力、资产管理能力等），抢占市场份额，积累客户群，反过来这些成为公司的优势资源，进一步强化公司在该市场的竞争力。
其次，有利于提升运营效率。
确定目标市场、聚焦特定客户群，有利于公司提炼业务操作流程与标准，并形成、完善业务运营体系，摆脱项目制的业务操作模式（业务以单个项目评审制的操作模式，无法形成系统的业务体系），提升运营效率。
再次，有利于公司品牌的形成。
聚焦目标市场，逐步提高对目标客户群的覆盖率，积累公司在目标市场的地位与知名度，进而形成公司市场品牌。
最后，市场选择的优化有利于租赁公司融资。
长期聚焦目标市场，逐步提高对行业的认知，有利于形成贴合市场与客户特性的风控体系，确保公司资产质量、防范风险，有利于租赁公司对外融资的开展，特别是非标融资方式的开展。
市场选择的方式1、行业选择原则（1）市场容量大。
市场容量大是首位重要的。
只有大容量的市场才能为租赁公司提供广阔的空间进行业务规模化投放，才具备足够的市场深度以做产品和服务的深化，最终提升租赁公司盈利能力和市场竞争力。
举例而言，目前市场容量大的行业有医疗。
2016年医院收入总规模达2.65万亿，考虑制药、医疗器械、医药流通等环节，整个医疗行业的市场规模更大。
同时医疗行业具备良好的市场深度，可供开发除设备融资租赁以外的多种产品与服务，比如物资集中采购、贸易融资、应收账款保理等。
目前国内融资租赁公司大多进入的是医院这个终端消费环节的设备租赁，未来待开发的市场空间还很大。
同样市场容量大的还有物流业。
2016年我国社会总物流商品金额超过230万亿元，其中物流费用总额突破11万亿元。
物流业所辖细分行业有运输业、仓储业、装卸业、包装业、加工配送业、物流信息业。
当今互联网时代下的物流业正运用互联网技术进行行业变革，过去7年是物流业股权投资的黄金时期，未来物流行业的债权投资势必将迎来发展的战略机遇。
作为链接企业与客户的最直接桥梁——物流业越来越受到企业和金融机构的重视。
此外，市场容量大的行业还有很多，比如工业装备制造业、食品制造业等。
（2）行业存续性长。
只有存续性长的行业才能为租赁公司提供可长远布局、精耕细作的市场土壤。
一般关乎国民经济、民生的基础性行业都是百年永存的行业，比如关乎民生的衣食住行，关乎工业基础的工业装备，这样的行业不仅百年永存，一般市场容量也比较大。
2、行业选择的其他考虑因素市场容量与存续性只是选择行业的两个首要因素，到业务开展的执行层面，行业的选择还需要综合考虑其他因素。
首先是公司资源禀赋。
在满足行业选择的原则基础上，优先选择公司具备相关资源禀赋的行业。
该资源禀赋可以是股东的产业背景、团队行业经验/客户资源（在先有团队后定市场的情况下）、资金优势等。
选择公司具备相关资源禀赋的行业作为目标市场，有利于业务顺利开展或形成相对优势。
在此有个值得借鉴的市场经验是，对于规模不大的初创公司而言，如果核心团队是来自多个领域，则最好综合公司其他资源与行业选择的原则，选择一个领域作为公司业务发展的主战场，而非将有限的资金资源分散在各个行业，特别是这些领域无一定的关联性，在对外融资时，资金机构将无所适从，无法清晰体现租赁公司的整体经营逻辑与战略思路。
其次是市场饱和度或市场竞争程度。
即使是一个市场容量大的行业，如果市场已饱和或者竞争激烈异常，则需要考虑进入该市场的战略价值。
比如医疗行业中的公立医院设备租赁细分领域，即使市场容量不小，但在众多租赁公司扎堆介入、行业领先公司具备先发优势的现状下，对于初创租赁公司或后进入者而言，未必是个好的机会。
是否应该选择别的行业或细分领域，则值得同业租赁公司思考。
再者是行业系统性风险。
系统性风险主要表现为行业周期性风险，特别是强周期性行业。
租赁公司需要评估对行业系统性风险的承受能力，最典型的当属航运，在经历了过去四五年的下行周期，一般的租赁公司无法承受这轮行业下行带来的系统性风险的冲击，业务基本处于停滞状态。
强周期性行业不是不可介入，只是需要公司具备很强的周期判断能力，否则踏错节奏将导致公司资产面临严重损失。
3、选择业务切入点选定了行业大方向，在业务落地阶段还需要找到合适的切入点。
市场容量大的行业往往包含多个细分行业，每个细分行业特性、市场风险等均不同，孕育的市场机会亦不同，租赁公司需要找到一个合适的细分行业作为业务开展的口子，一段时间后再根据业务开展的实际情况调整、优化业务布局。
作为切入点的细分行业可进行多次细化，切分的越细对业务的开展越有利，目标越清晰。
例如，医疗行业分为生产环节的医药和医疗器械、流通环节的医药运输、交易环节的医药/医疗器械经销、终端消费的医疗机构。
医药可进一步细分为生物制药、化学合成药、中药，中药又细分为原料药材、中成药。
可想而知，大医疗行业可细分为众多细分领域，供各金融机构进行业务开展。
符合以下四个要求的细分领域适合作为业务切入点：市场容量和细分行业的特殊性（即行业进入具备一定的壁垒,且具发展前景）；需求的稳定性（市场对行业的需求弹性较小）；偿付的可靠性（承租人经营性现金流较稳定）；设备的保障性（承租人必须的经营性资产，保值性、通用性、变现性较强，当然该因素在进行非租赁业务时为非必要因素）。
4、目标客户准入条件设置在实际业务开展时，还需要针对不同细分市场设定目标客户的准入门槛，一般涉及客户经营规模、经营年限、实际控制人/核心团队的从业年限、负面信用清单等要素。
准入门槛设置的高低主要取决于租赁公司对风险的容忍度、内部资金成本两个因素。
一方面，公司对风险容忍度越低，越倾向于设定较高的准入门槛，反之，准入门槛设置较低；另一方面，租赁公司资金成本越低，越有可能承做高端大型客户，能快速扩大业务投放规模，反之准入门槛可能需要下沉，否则业务投放收益无法承受较高的资金成本。
5、配套产品设计选定业务切入点后，需针对细分行业的市场需求设计产品。
比如针对药品经销企业，由于客户的设备等资产较少，同时对周转资金需求比较大，资金需求多为短期。
针对该细分市场，比较适合应收账款保理等产品进行需求的匹配而不是融资租赁。
由于药品消费的终端消费主要是医院和药店，非常集中。
故对药品经销企业开展保理业务，可考虑以医药和药店作为核心企业设计保理产品的业务开发模式与风险管控点。
目前市场有部分公司以三、四线城市的三甲、二甲医院为核心企业，开展药品销售的保理业务。
风险管控以最为核心企业的医院进行货款的确认。
当然，开展该业务，租赁公司需要考虑到产品设计中各方的利益平衡、对核心医院的营销能力以及账款的回款方式的确定。
以行业选择市场的利弊利：一方面，以行业选定市场的租赁公司，往往采取行业专业化运营模式，小哥行业精耕细作，易于形成专业经营能力与完善的业务运营体系。
另一方面，从产业链视角出发，业务具备延展性。
由于目标客户群同属于一个行业，客户之间形成上下游或同业关系，为租赁公司开展集约采购、贸易融资、应收款保理等其他复合业务提供基础，可为租赁公司提高盈利能力。
弊：比如，资产的行业集中度较高，易于受行业系统性风险不利影响。
目前业内租赁公司主要采取布局多个行业，降低资产的行业集中度，或选择弱周期性行业/非周期性行业，来对冲行业系统性风险。
此外，单个行业市场饱和速度相对快，容易造成激烈竞争，特别是具备明显战略价值的行业，如医疗设备融资租赁、乘用车融资租赁短期内引来众多租赁公司扎堆进入，市场竞争进入白热化，其中不具竞争优势的租赁公司被迫降低客户门槛，变相放大了经营风险。
最终，融资租赁公司对于市场的选择是个需要综合考虑多个因素、进行各项利弊权衡的过程，顾此失彼容易造成公司经营出现状况，盲目跟风亦不可取。
在行业进行转型之际，要想获得长远发展，租赁公司需要在确定公司经营目标与战略的前提下，审慎进行市场的选择。
第一次开店需要注意什么？
对于这样的投资你准备的资金已足够，但要注意以下几点：在初步选定开店的地点后，应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。
考察时要注意以下三点：店面本身的情况：其实很多看似繁华的黄金地段，都是政府在拆迁计划内的。
有的黑心业主便在门口贴上转租的告示，意图捞一票走人。
这时，急于开店之人最容易上当。
所以，在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。
房东的背景：找到店面后别太急，最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者)，对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。
另外，一旦谈成功，也要注意必须正式签协议并要求到房产所有者那里更改租赁人的姓名。
同业竞争情况：主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。
考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。
这些都是十分必要的。
获利情况要根据你的选址和经营的产品，经营方法来定。
