一、引言
地域差异是一个复杂而多元的现象，涵盖了自然、文化、经济和社会等多个方面的差异。
这些差异对市场价格波动产生深远影响，进而影响到市场的整体运行和经济发展。
本文旨在探讨地域差异与市场价格波动的关系，分析地域差异对市场的影响，并阐述如何通过合理的市场策略来应对地域差异带来的挑战。
二、地域差异概述
1. 自然地理差异：各地的气候、资源、地形等自然条件的差异，导致各地区在产业结构、农业生产等方面存在明显差异。
2. 文化差异：各地的历史、传统、习俗、语言等文化因素，影响着消费者的消费习惯、需求偏好以及市场心理。
3. 经济差异：各地的经济发展水平、产业结构、收入水平等经济因素，决定了各地区的消费能力和市场需求。
三、地域差异对市场价格波动的影响
1. 农产品价格：自然地理差异导致农产品产量和质量的差异，进而影响农产品价格。例如，某些地区因气候适宜而盛产某种农产品，其价格相对较低；而需求较大的地区则因供应紧张而价格较高。
2. 工业品价格：经济差异导致各地区在工业发展上的差距，进而影响工业品的市场需求和价格。经济发展水平较高的地区，工业品需求旺盛，价格相对较高；而经济发展较慢的地区，需求不足，价格较低。
3. 服务业价格：文化差异导致各地区在服务业发展上的特色和服务质量的差异，进而影响服务业的价格。例如，旅游热门地区因需求旺盛，酒店、餐饮等服务价格相对较高；而相对冷门地区则价格较低。
四、地域差异对市场的影响
1. 市场分割：地域差异导致市场分割，各地区形成各自独特的市场和消费群体。这要求企业在制定市场策略时，充分考虑各地区的差异，实行差异化营销。
2. 消费需求多样化：地域差异导致消费需求多样化，不同地区消费者对产品的需求偏好、价格敏感度等存在明显差异。这要求企业根据各地消费者的需求特点，提供符合其需求的产品和服务。
3. 价格竞争策略：地域差异使得企业在制定价格策略时，需要充分考虑各地的市场情况和竞争态势。企业需要根据不同地区的成本、需求和竞争状况，制定合理的价格策略，以在竞争中取得优势。
五、应对地域差异带来的挑战的市场策略
1. 差异化营销策略：企业应根据不同地区的消费者需求特点，实行差异化营销，提供符合其需求的产品和服务。例如，针对某些地区的特殊节日，推出定制产品，以满足当地消费者的需求。
2. 市场定位策略：企业应根据各地区的经济、文化等差异，进行市场定位，确定目标市场和消费群体。通过小哥了解各地市场的特点，制定针对性的市场策略，以提高市场份额。
3. 价格优化策略：企业应根据各地区的成本、需求和竞争状况，制定合理的价格策略。可以通过市场调研，了解各地消费者的价格敏感度，根据需求调整产品价格，以提高市场竞争力。
六、结论
地域差异对市场价格波动及市场运行产生深远影响。
企业应充分了解并适应各地的地域差异，制定针对性的市场策略，以应对地域差异带来的挑战。
通过差异化营销、市场定位和价格优化等策略，企业可以更好地满足各地消费者的需求，提高市场份额，实现可持续发展。
什么是核心竞争力?
业的核心业务是指能够为企业带来最大效益的、企业在行业内占据优势的业务。
在确定企业的核心业务之前，请先问自己几个问题：◆企业是如何成长的？◆有没有核心业务？◆过去的核心业绩是什么？◆今天的核心业务是什么？◆明天的核心业务是什么？中国的许多企业都陷入了这样一个误区，就是看到什么产品获利高就从事这种产品的生产，所以今天做饮食，明天出售水泥，后天又经营房地产，结果企业没有核心业务，经不起市场风险。
企业核心竞争力的构成企业在构建核心竞争力的时候，要从八个方面考虑，但是最后必须凝聚在一个点上。
构建一个企业的核心竞争力可以从八个方面考虑：1、企业的规范化管理企业的规范化管理也是基础竞争力的管理，我们在前面讲过，很多企业都有“两低一高”的现象，基础管理差、管理的混乱使得企业的成本居高不下。
2、资源竞争分析通过资源竞争分析，明确企业有哪些有价值的资源可以用于构建核心竞争力，如果有，具体应该怎样运用。
3、竞争对手分析对竞争对手的分析能够让企业知道自己的优势和劣势，企业平时要留意收集竞争对手的信息和市场信息，及时掌握对手的动态。
4、市场竞争分析对市场的理解直接影响到企业的战略决策，如果对市场把握不准，就会给企业带来很大的危机。
如20世纪50年代，王安电脑公司曾经红火一时，最后却倒闭了，其中一个主要原因就是当年的王安对市场的评估出现了战略性的错误，当时王安认为在未来的三五年内国际电脑市场会以小型机和中型机为基础，而不是家庭PC机，然而事实恰恰相反，家庭电脑成为了电脑市场的主流。
由于对市场的理解出现了错误，公司的战略也随之出现偏差，而竞争对手却把握住了时机，所以王安电脑公司被挤出了市场。
5、无差异竞争所谓的无差异竞争是指企业在其他方面都不重视，只强调一项，那就是价格，也就是打价格战。
中国的很多企业都经常使用这种竞争方法，可是事实上，世界一些有实力、有基础的大企业都轻易不用这一方法。
6、差异化竞争差异化竞争与无差异竞争相反，是指企业不依靠价格战，而是另辟途径，出奇招取胜。
如当年的海尔，海尔集团的成功主要是靠差异化竞争，在其他企业大打价格战的时候，海尔却强调服务。
有一个老太太购买了海尔空调，送货的人利用送货的时机把空调给偷走了，本来空调已售出，按照中国的惯例，货物出门，概不负责，海尔不需承担责任，但是海尔主动赔偿老太太一部空调，专门派人送去，并由此引发了“无搬运运动”，即客户购买海尔的产品，海尔主动送货。
海尔的电视、冰箱、空调等产品品质可能都算不上最顶级，但是它的服务创新意识、差异化精神是最好的，客户购买海尔的产品正是看重这一点。
7、标杆竞争所谓标杆竞争就是找到自己有哪些地方不如竞争对手，在超越竞争对手的时候设立标杆，每次跳过一个标杆，再设新的标杆，这样督促自己不断进步。
比如美国某公司当年不如它的主要竞争对手—日本的一家公司，于是该公司就派人去日本公司学习，回来后对此总结：该公司一共有147个地方做得不如对方，于是公司把这147个点分为若干部分，包括研发、生产、品控、销售等，在每个大模块中又设置标杆，一个标杆超越后，再设一个新的标杆。
用这种方法该公司在两年之后就超越了它的竞争对手，这家公司就是惠普。
8、人力资源的竞争人力资源的竞争直接关系到企业的核心竞争力，尤其是在21世纪，人才最重要，企业必须重视人才、培养人才、留住人才。
当年好利来公司在大规模的扩展过程中，曾经出现过管理混乱的现象。
为此好利来制定了一个明确的战略，那就是首先培养人才，主要培养两种人才：店长和做饼师傅。
通过人力资源的竞争，好利来2004年在全国拥有了600家分店。
一言以蔽之，核心竞争力是对手短期内无法模仿的，企业长久拥有的，使企业稳定发展的可持性竞争优势。
如何合理的控制成本?
浅谈如何控制房地产开发成本邸国永近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。
开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。
经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。
因为，在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，开发商无法左右，如何有效地降低成本就成了获取最大利润的重要途径。
一、投资决策阶段投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。
在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。
1.组织优秀的项目团队项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。
在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。
项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员、投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。
其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2.进行详细的成本分析(1)土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：①土地出让金土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。
开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。
拆迁安置补偿费一般采用货币补偿,其费用可参照近期类似项目。
(2)前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。
“三通一平“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。
同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。
(3)建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。
其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。
调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。
并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。
(4)社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。
在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。
区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。
小区智能化的定位应坚持宁精勿多、满足基本所需的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。
(5)园林环境工程费园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。
(6)投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。
销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。
财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。
资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。
税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。
在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。
(7)不可预见费及风险分析根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。
投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。
二、设计阶段设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。
在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。
主要方法和措施有：1.根据项目定位确定合理的容积率项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。
尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。
2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。
同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。
3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有：(1)每平方米钢筋含量指标；(2)每平方米砼含量指标；(3)单位施工图预算指标；(4)设计变更费用限额指标。
4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。
与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。
给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝三边工程的必要条件。
三、招投标与合同洽商阶段项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。
因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。
1.做好招投标工作的几个主要措施根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。
制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。
招标阶段控制造价的主要方法有：(1)单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。
单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。
(2)甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。
在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。
甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。
(3)区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。
(4)智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。
招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。
(5)土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。
招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。
一方面，加强对投标单位的资格审查。
详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免鱼目混珠扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。
另一方面，加强对标底的审核。
标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。
企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。
2.合同管理体系中的成本控制(1)合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。
避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。
四、施工阶段的成本控制施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：1.加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。
设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。
同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。
2.加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：(1)自行采购自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。
如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。
园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。
(2)总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。
(3)甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。
上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。
3.加强资金计划执行的监控(1)资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。
(2)施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。
当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。
(3)资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。
五、结算阶段的成本控制结算工作的突出特点是：大量性、集中性、复杂性。
为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：1.会议确认制结算原则采用会议确认制。
通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。
2.二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。
一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。
具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。
3.奖惩制度结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。
总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。
尤其在二线城市开发项目的利润还不是很高的情况下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节，这样才能使公司赢得最大的利润。
销售管理的具体职责，与销售内勤有什么不同？
当由一个合格的销售人员,升级到销售管理时,自己所面对的可不仅仅是客户了，而且需要相当的时间来面对下属员工,以及自己的领导。
因此,就4个方面说一下销售管理的具体职责： 1．销售计划管理。
其核心内容是销售目标在各个具有重要意义方面的合理分解。
这些方面包括品种、区域、客户、业务员、结算方式、销售方式和时间进度。
分解过程既是落实过程，又可以通过分解检验目标的合理性与挑战性，发现问题可以及时调整。
合理的销售计划，在实施过程中既能够反映市场危机，也能够反映市场机会；同时也是严格管理，确保销售工作效率、工作力度的关键。
2．业务员行动过程管理。
其核心内容是围绕销售工作的主要工作，管理和监控业务员的行动，使业务员的工作集中在有价值项目上。
包括制定：月销售计划、月行动计划和周行动计划、每日销售报告、月工作总结和下月工作要点、流动销售预测、竞争产品分析、市场巡视工作报告、周定点拜访路线、市场登记处报告等。
3．客户管理。
客户管理的核心任务是热情管理和市场风险管理，调动客户热情和积极性的关键在于利润和前景；市场风险管理的关键是客户的信用、能力和市场价格控制。
管理手段和方法有：客户资料卡、客户策略卡、客户月评卡等。
4．结果管理。
业务员行动结果管理包括两个方面。
一是业绩评价，二是市场信息研究。
业绩评价包括：销售量和回款情况、销售报告系统执行情况、销售费用控制情况、服从管理情况、市场策划情况、进步情况。
信息研究包括：本公司表现、竞争对手信息，如质量信息、价格信息（二批和零售）、品种信息、市场趋势、客户信息等。
一般而言，销售内勤的岗位职责如下： 1、对合同执行情况进行跟踪、督促，建立每个合同的《合同履行一览表》，编制每个月、季、年度合同履行情况的统计表。
将结果报销售公司经理、销售经理，及通报给销售工程师。
根据需要，合同执行情况可反馈给顾客。
2、编制年度及月度工作计划及资金回笼使用计划；汇总及总结各片区的年、月资金回笼及资金使用情况；督促业务员的资金回笼。
监督其业务费用按规定使用 3、根据公司的营销政策建立核算总帐及明细帐目，按时登记明细帐目； 4、接、发、处理、保管一切商务来电来函及文件。
对客户反馈的意见进行及时传递、处理。
建立用户档案。
5、依据公司营销管理制度准确有效开展业务人员销售费用的会计核算、管理、服务，如出差费用的结算、报销、工资奖金的核算等工作。
6、每个月度对合同履行，资金回笼，业务费支出情况进行统计和上报； 7、 按合同要求给制造商做好衔接工作； 8、 根据合同编制应收帐款明细，并对应收帐款实施管理； 9、 协助业务人员回款；提供应收帐款及其相关信息； 10、 协助销售人员编写商务文档，编制投标文件。
11、按要求进行市场信息收集并每天提供信息简报，以邮件方式报销售公司经理。
销售内勤的工作职责根据公司的不同而有所不同，基本上更侧重于后台的辅助工作，销售管理侧重销售过程的管理工作。
