市场估价参考：深度解读市场估价含义及其重要性
一、引言
在经济发展日新月异的当今社会，市场估价的重要性愈发凸显。
无论是企业决策、资产评估、投资决策还是其他经济行为，市场估价都能为我们提供宝贵的参考信息。
那么，市场估价到底是什么？本文将围绕市场估价的含义、方法、作用及其在实际应用中的意义进行小哥探讨。
二、市场估价的含义
市场估价，顾名思义，是指通过一定的方法和程序，对某一资产或财产在当前市场上的价值进行评估和判断的过程。
这里的“市场”指的是资产交易的市场，而“估价”则是对资产价值的判断。
市场估价涉及对资产未来收益、市场需求、供求关系、风险等因素的预测和分析，以得出资产在当前市场上的合理价值。
三、市场估价的方法
1. 成本法：成本法主要关注资产的重建或重置成本，然后扣除折旧、功能贬值等因素，以得出资产的市场价值。
2. 收益法：收益法是通过估算资产的未来收益，并将其折现到当前时点，从而得出资产的市场价值。这种方法适用于具有持续收益性质的资产，如股票、债券等。
3. 市场比较法：市场比较法是通过比较类似资产在市场上的交易价格，来评估目标资产的市场价值。这种方法要求有一个活跃的市场和足够的交易数据。
四、市场估价的作用
1. 企业决策参考：在企业并购、资产重组、投资决策等过程中，市场估价能够为企业提供有关资产价值的准确信息，有助于企业做出明智的决策。
2. 投资者保护：在股票、债券等金融产品的投资中，市场估价能够保护投资者的利益，防止因资产价值被高估或低估而造成的损失。
3. 资产评估管理：对于政府和企业而言，市场估价在土地、房产等资产的评估管理中也具有重要意义，有助于实现资源的合理配置和管理。
4. 经济行为指引：市场估价还能够为市场经济活动提供指引，帮助市场主体了解资产价值，从而做出更合理的经济决策。
五、市场估价在实际应用中的意义
1. 促进资源优化配置：通过市场估价，资源可以更加合理地分配到各个经济主体手中，实现资源的优化配置。
2. 提高投资效率：投资者可以根据市场估价结果，更加准确地判断投资项目的价值，从而提高投资效率。
3. 维护市场秩序：准确的市场估价有助于维护市场的公平、公正和透明，防止市场操纵等行为。
4. 服务经济社会发展：市场估价在经济社会发展中的基础设施评估、房地产评估、企业价值评估等方面发挥着重要作用，为经济社会发展提供有力支撑。
六、结论
市场估价是在当前市场经济条件下对资产价值进行判断的重要过程。
通过成本法、收益法和市场比较法等方法，市场估价为企业决策、投资者保护、资产评估管理等方面提供重要参考。
在实际应用中，市场估价有助于促进资源优化配置、提高投资效率、维护市场秩序以及服务经济社会发展。
因此，我们应充分重视市场估价的作用，不断提高市场估价的准确性和公正性，以更好地服务于经济社会发展。
资产评估三种基本方法的主要特点是什么？
资产评估三种基本方法的主要特点是:1.市场法是以参照物经调整后的成交价格来确定其价值2.成本法是以被评估资产的耗费来确定其价值3.收益法是以被评估资产所产生的未来收益来确定其价值
房地产的估价对象有几种？
土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。
在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。
1．土地的分类。
依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。
值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。
2．影响宗地价格的主要因素。
从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。
（l）坐落位置； （2）面积大小； （3）形状； （4）周围环境； （5）土地权利状况； （6）土地利用现状； （7）规划设计要求； （8）生熟地程度； （9）地质、水文和气象条件； （10）其他。
三、房地产估价的特点 由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下： （一）房地产估价具有科学性 房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。
虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。
房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。
在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。
另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。
因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。
（二）房地产估价的艺术性 房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。
但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。
因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。
房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面： 1．房地产估价人员需要有丰富的经验。
房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。
准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。
各类房地产都有其固有特征。
向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。
对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。
准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。
首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。
其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。
2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。
丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。
在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。
房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。
由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。
3．房地产估价需要一定的技巧。
房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。
在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。
房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。
正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。
（三）房地产估价具有综合性 房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面： 1．房地产估价人员需要具备综合性知识。
作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。
以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。
2．评估过程涉及面较广。
单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。
房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。
如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。
大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。
宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。
工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。
3．房地产估价有时需要综合作业。
房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。
如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。
另外，房地产估价还具有一定的政策性。
如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。
所有这些，也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点
公允价值的判断依据是什么
公允价值的确定方法由于经济与金融市场的发展，需要公允价值来计量金融资产及金融负债，而公允价值就其本质而言是一种理想状态下的交易价格，这就存在公允价值如何确定的问题。
公允价值的确定主要有两种方法：活跃市场的市价和估值技术。
一、活跃市场的市价国际财务报告准则认为，活跃市场存在的公开标价是公允价值的最好证据。
这是因为，公允价值是公平交易中自愿的买方和自愿的卖方之间所达成的价格。
如果易于而且稳定地从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或兼管机构获得标价，而且标价代表了公平交易基础上实际并经常发生的市场交易，那么金融工具应被视为存在活跃市场。
如果存在活跃市场的公开标价，则可以用以计量金融资产或金融负债。
存在活跃市场的公开标价，以其作为公允价值计量金融资产、金融负债时，还需要注意以下事项：1、对于已持有的金融资产或将发行的金融负债，以卖出价作为恰当的市场标价；对于将获得的资产或已经持有的负债，以买入价作为恰当的市场标价。
这是因为金融资产将以转让的方式变现；金融负债则可以买入方式清偿。
2、如果无法取得现行市价，只要交易日以后的经济情况没有发生变化，则最近的交易价格可以作为当前公允价值的依据。
例如，计量日恰逢节假日，交易所休市，如果交易日至计量日无重大变化发生，可以以最后交易日的市价作为公允价值来计量。
3、如果无法取得现行市价，而且交易日后经济情况发生重大变化，那么应通过参照类似金融工具的现行价格确定。
4、如果能够取得证据证明最后的交易价格并不是公允价值（如反映了主体在强迫交易、强迫清算或者亏本抛售中收取或支付的金额，则需要调整交易价格。
二、通过估值技术确定公允价值如果不存在活跃市场，应当通过估值技术确定公允价值。
估价技术包括：1、使用熟悉情况的各方自愿进行的近期公平市场交易价格；2、参照本质相同的其他金融工具的现行公允价值；3、折现现金流量分析；4、期权定价模型。
为了保证估值技术确定公允价值的客观性，准则特别要求：1、如果有一项估价技术被市场参与者普遍用于金融工具定价，并且已证实该技术能够提供对实际市场交易中所获得价格的可靠估计，那么主体应该使用该技术；（也就是说有公认有效的估价技术就应当使用这种技术）2、估价技术所需要参数应当最大限度的使用市场输入变量，最小限度使用主体特定输入变量（参数尽可能来自市场）；3、估价技术应当包括市场参与者定价时所考虑的所有因素并且与金融工具定价时所采用的公认经济方法一致（尽可能模拟真实交易）；4、应当使用相同金融工具可观测的市场数据对股价技术进行定期校正和有效性验证。
准则制定者为公允价值的确定可谓煞费苦心，要求估值技术尽可能模拟市场真实交易，并且断言活跃市场的市价是公允价值的最好证据。
从实践上看，只要存在活跃市场，以活跃市场的市价作为公允价值来计量金融资产、金融负债，基本上可以达到各方满意的效果（除了次贷危机这种极其少见与极端的情况外），但是对于估值技术则存在较大争议。
